央行降低二套房首付 地产板块股票价值解析

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　　央行中午紧急通知媒体，下午三点半召开发布会，传将降低二套房首付比例。受此消息影响，午后地产板块狂飙。A股上市公司中，万科A（1445 +147%，咨询）、保利地产（1232 +397%，咨询）、招商地产（3515 +511%，咨询）、天健集团（1853 +071%，咨询）、中洲控股（2001 +532%，咨询）、深振业A（892 -133%，咨询）、南国置业（907 -163%，咨询）、华夏幸福（576 +068%，咨询）、华业地产（1324 -229%，咨询）、金科股份（2594 +012%，咨询）、苏宁环球（936 +086%，咨询）灯11只个股借势起飞。

　　万科A2月销售数据点评春节表现清淡、三月增速可期

　　类别公司 研究机构中国银河证券股份有限公司 研究员赵强 日期2015-03-05

　　1。事件。

　　2015 年3 月4 日，万科发布月报，公司在2 月份实现销售面积756 万平方米，销售金额839 亿元。2015 年1-2 月份累计实现销售面积2716 万平方米，销售金额3160 亿元。另上次发布月报以来，公司新增项目2 个，分别位于沈阳皇姑区和成都新都区，计容建面合计321 万平方米，地价款合计775 亿元。

　　2。我们的分析与判断。

　　（一）销售量下滑主因是春节月市场表现差、单价下滑主因是成交项目的区域性因素。

　　万科2 月份销售面积和销售额环比分别下滑了613%和639%。

　　同比分别下滑了239%和310%，略低于市场预期。销售量下滑幅度超出市场平均表现10 个百分点（我们监控的36 个样本城市在今年春节7 天成交1298 套，同比去年春节下跌了67%，2 月份样本城市销售均值3121 套，环比下滑了51%，同比下滑了14%），我们判断这或与公司的产品类别有一定关系，万科的刚性需求占比较高，而当前的市场改善型需求成交占比在缓慢提升。2 月万科销售均价11098 元，环比减少628%，同比减少930%，这与成交楼盘所在区域密切相关，主因是2 月高单价城市的项目成交同比减少。

　　（二）拿地依旧谨慎，但风险在可控范围之内。

　　公司拿地考虑的是一定的利润空间和拿地与销售的动态周转，不考虑通过囤地等获取的额外利润。公司在14 面对高地价一直保持谨慎态度。今年2 月份，公司仅增加两幅地块，尽管所在城市流动性状况不是特别好，但是均能保证一定的去化速度和合理利润空间。公司在13 年拿地总金额占当年销售额之比为628%，尽管14年降低到202%，但13-14 年合计也近40%，保证了15-16 年的销售弹性。

　　3。投资建议。

　　我们预计三月和二季度公司的销售会明显好转，中期的看点在于公司的转型和净利润增速超过营收增速的提升空间。预计公司14-16 年EPS 分别为156、173 和207 元，给予公司推荐评级。

　　4。风险提示。

　　公司后期销售低于预期，地价非理性上涨时间超出预期。

　　保利地产14年报点评精细管理提升效率，转型稳定长期预期

　　类别公司 研究机构首创证券有限责任公司 研究员王剑辉 日期2015-03-19

　　业绩回顾。

　　报告期内公司实现营业收入109056 亿元，同比增长1808%，过去5 年复合增长率为3203%，受大环境影响营收增速下滑明显。归属上市公司股东净利润为122 亿元，同比增长1352%，基本每股收益114 元，每10 股派发现金红利216 元（含税）。

　　2014 年公司实现签约销售面积106661 万平方米，同比增长021%， 与去年基本持平， 实现签约销售金额136676 亿元，同比增长909%，市场占有率提升025个百分点至179%，稳居行业前五。在2014 年行业整体高位回落，量价双双下跌的形势下，公司依靠管理效益的提升和总体战略的谨慎转型实现了业绩的平稳提升。com

　　业绩点评。

　　1 盈利质量稳步提升。

　　2014 年全国房地产市场投资增速创历史新低（105%），总体信贷支持力度不足，行政调控手段逐渐弱化，受宏观经济持续走低、周期拉长的影响，行业总体需求透支，购买力不足。全国商品房销售面积和销售金额分别同比下跌76%和63%。百城住宅价格指数自2014年5 月起连续8 个月环比下跌。已公布年报的24 家房地产公司销售毛利率同比去年下降了137 个百分点。在行业整体下行的趋势下，公司并未采取传统以价换量的销售策略，在营收规模平稳增长的基础上分别提高了销售均价与结算均价至128 万元平米和111 万元平米，实现同比增长89%和79%。销售毛利率达到3203%，基本维持以往水平，较去年轻微下降013 个百分点。同年3季度数据显示公司销售毛利率3363%也领先于龙头房企万科3006%，招商3297%和金地249%。

　　2 精细管理初见成效。

　　公司在行业下行趋势中展现出较强的盈利能力主要源于内部管理的提升。报告期内公司向164名内部对象行使股票期权激励计划，对应股票期权数量达到6263万份，同时累计向近200名激励对象定向发行新增股份，以激励内部员工主人翁及合伙人意识，提升主动管理。另一方面加速实现公司运营流程的标准化，完成从单一技术模块到以康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列为主导产品线模块的过渡，积极推动BIM系统的应用，提高设计精度和工程建设、物业管理的效率。

　　在精细化管理的高效推动下，公司销售费用率同比去年下降691%至22%，管理费用率同比下降772%至158%，财务费用率同比去年相对较低的基数增长924%至117%， 三项费率之和为495%，低于招商地产的520%，以及同年3季末的万科（835%）和金地（1098%），处于行业极低水平。同时内部管控的提升也在一定程度上缩短了项目开发和资金回笼的周期。报告显示公司在14年新开工面积和竣工面积分别同比增长47%和79%的情况下，存货同比增速仅为11%，大大低于招商地产的29%以及去年行业平均值2466%。而且在营收平稳增长的基础上实现预收款项仅同比增长6%，增幅同样低于行业20%的平均水平。公司在盘活存量资产，加强回款方面在行业中具有较为突出的优势。

　　3 积极推进战略转型。

　　2014年公司在传统地产业务方面继续推进3+2+X城市群战略，聚焦珠三角、长三角、环渤海以及成渝和中部城市群毛利率较高的一二线城市，报告期内公司一二线城市拓展面积和金额的占比分别为695%和893%，容积率面积权益比例达到70%。产品结构方面以刚需住宅产品为主，144平米以下产品占比超过90%，更加迎合市场需求。