土流网的少年烦恼 政府生意还是民间买卖？

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伍勇创建的这家“网店”充满着风险与雄心——要把全国农村土地流转网络市场从梦想变成现实。但诸多的政策不确定性，使这个新生儿的成长交织着烦恼与艰辛。直到三中全会将信心的阳光投进现实，伍勇们才开始迎来春天。

2001年暑假，高中生伍勇每天在湖南老宅里登陆阿里巴巴，打理父亲创立的金银花网店。那一年，曾分管农村工作的福建省委副书记习近平递交了他的博士论文，他设想在全国建立一个集体土地流转的网络市场。

12年后，2013年11月12日，无论是否还坚持当初的设想，习近平和他的同事们都很可能已经打开了更大范围土地流转的观念基础。这一天结束的十八届三中全会上，党的中央委员们举手决定了农村土地要素市场的未来：让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。要赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

而如今的伍勇，事业已经走出老宅，他和30位同龄人创建的另一家“网店”充满着风险与雄心——要把13年前那篇博士论文里所描述的全国性农村土地流转市场变成现实。习近平领导的中央委员会的最新改革决定，让他看到了这“网店”的春天。

“三中全会公报对土地流转市场的发展为重大利好。”伍勇12日全会公报发布的当晚对本报记者表示，他用“超乎想象”形容这次的政策力度。

　从800万亩到1.8亿亩

2009年的世界土地日，土流网上线。伍勇大学期间创业所得的50万资金，成为了最初一批进入中国农村土地流转中介领域的民间资本。同年上线的还有土地资源网(下称“土资网”)，这两家网站是目前中国土流市场最主要的民间中介服务商。

土流网采用O2O模式，线上用户发布土地供求信息，线下52家土地流转中心提供土地信息核实、陪同勘察、价值评估、法律咨询、土地项目策划等服务。各土流中心与土流网总部为加盟关系，后者收取前者每年数万元加盟费和中介佣金收入的10%，这占到土流网总部收入的80%，另20%来自网站为客户提供的信息服务费等。

土资网模式与此类似，但其与各地土流站点的关系为品牌授权，只按年度收取授权费，不参与佣金分成。其运营部负责人称，土资网线下土流站现已有300多家。

上述两公司的探索，某种程度上呼应了习近平2001年题为《中国农村市场化研究》的博士论文。习近平当时提出要建立全国性的土地流转交易网络，其构想是，先在乡镇普遍设立土流交易所，再在“普遍设立”的基础上加强区域联网，形成全国性网络，及时发布土地需求信息。如今，全国联网的交易体系正通过网络模式和土流公司的内部交易管理系统得以实现。

据伍勇提供的数据，土流网土地挂牌面积已从2009年的800万亩增长到今年11月初的1.8亿亩，年均增长率117.8%；而成交面积则从2009年的62万亩，增长到了今年前11个月的1700万亩，年均增长率128.8%。

这一速度某种程度上反映了近年来农村土地流转的热度。更好的例子是近期土地流转概念股的风行。“目前仍有许多公司为概念注入而委托土流网物色农地标的。”伍勇介绍说。

政府生意还是民间买卖？

农村承保土地流转制度的建立始于上世纪80年代，1984年中央1号文件中首提“转包”概念，并“鼓励土地逐步向种田能手集中”，但实践中的农村土地流转发展较缓慢。直到本世纪初期，才出现安徽芜湖、江苏昆山两大早期土流模式。随后，又有了天津“宅基地换房”模式，广东被称为“农地直接入市”的模式、成都温江“两股一改”模式，和成都首开的农村产权交易平台，以及2009年重庆地票等。

上述模式中，皖苏等地为乡镇政府主导，津沪温模式为城市政府主导，广成渝则加入了市场化因素，但依旧为政府主导。众多学者认为上述模式受行政干预太多，政府主导下的各类中介组织结构不合理，无法满足市场需要。

记者搜索发现，成都农村产权交易所网站首页的一些项目发布时间还停留在2012年，而北京农村产权交易所网站显示的挂牌项目仅24个左右(截至本月10日)。而相比之下，土流网、土地资源网等的信息基本每日更新，总量数万条。

地源、客源是交易所等中介的命脉。土流网为建立其“地源生态链”和“客源生态链”，即一方面通过佣金提成，与村长、村支书、村里卖种苗等的生意人建立关系，实现地源稳定；另一方面通过佣金分成，与投资公司、房产、金融公司、其他中介公司合作，由其提供“有钱、有需求的客户”，实现客源稳定。土资网也称，其线下土流站站长多为熟悉当地情况、有资源的人士。

然而，土地流转交易所等中介最终到底由政府主导，还是民间公司主导，并不十分明确。

招商证券研究部高级分析师谢亚轩对本报表示，由政府建立统一交易所的可能性比较大。“因为土地是最重要的生产资料，从不能交易到进一步流转，其间有更多规范也许更好。”

而土流网则对此思路表示忧虑。“现在我们最大的担心是政府将其掌握的大量土地信息定义为敏感信息，导致政策向非市场化方向转向。”伍勇说，“如果政府本身看好这个市场，提高门槛来竞争，我们的成本就很高了。”

伍勇透露，目前已有交易所、国企和政府机构找上门来协商收购土流网股权事宜，开出注入政府信用、给相关牌照等条件。“变成政府背景后，就好办事了。”伍勇说。不过他对收购价格却似乎并不满意。

　阳光照进烦恼

土流网的发展还面临诸多的政策不确定。

除去投机炒地赚差价，中介服务似乎是目前农村土地流转过程中的主要盈利点。但市场的想象力绝不止步于此。

首先是土地流转信托。10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，成立了国内第一支土地流转信托计划，11月7日，“北京信托土地流转信托计划”也正式亮相。

信托也是土流网“金融化”计划的一部分，类似业务，伍勇称之为“土地银行”：农民等将荒山、林地等地土地资源“存”入土地银行(即签订委托书委托管理，或签订租赁合同由土流网收储)，土地银行支付租金或其他收益。拿地后，土地银行再将土地转租或策划项目实现收益；同时还提供土地抵押贷款业务。

在长期规划上，伍勇还希望建立土地交易所，即在土地银行的基础上，客户对土地银行托管的土地进行租约投资，买涨买跌。

实现上述计划的基本前提是土地确权，因为信托、土地银行、交易所等的建立，需要极高的信任基础和标的“土地租约”的稳定性，而土地产权复杂将会很致命。

这也是农村承包地流转放开30年来，流转规模始终不大的瓶颈所在。我国大部分农村还执行“生增死减”政策，流转所得土地很可能因一个人的去世或新生儿诞生而改变。此外，目前很多村庄一级依旧政、地不分，土地财产关系混乱。http://www.kgcfp.com

土资网则更为关注中介交易的规范化、制度化，上述运营主管表示，土流过程最令人担心的是法律纠纷问题。土流网某土流中心工作人员也向记者表示，目前存在诸如农民签订合同后因土地升值而不满足原有低廉租金，导致发生纠纷的情况。

因此，土资网期待政府设立独立的第三方机构，对农村土地流转市场进行类似房地产交易的管理，包括提供官方系统对土流信息进行录入核对，土流合同实现官方系统内的网签，核实备案。

市场的另一期待是农村宅基地入市。它将在缓解我国土地供需矛盾等方面发挥作用，同时可能催生数万亿元规模的土地市场。2008年，招商证券一份研究报告估算，全国农村宅基地的价值为11.2万亿元。

土流网设计的“以房养老”项目便与此相关——城市老人将自己的城市产权房交给土流网各区域土地流转中心，置换同区域或者跨区域的农村宅基地、土地，并同时获得一定数额收入作为养老金。http://www.dkshp.com

然而，目前农村宅基地和住房还是永久产权，不能直接转让，如果类似计划实施，只能采取租赁模式。而11月12日晚间发布的三中全会公告，让伍勇们看到了一缕信心的阳光，将原先诸多不确定的迷雾驱散了许多。

“三中全会公报提到要‘赋予农民更多财产权利’、“建立城乡统一的建设用地市场”，这其中释放的政策信号，对土地流转市场的发展是重大利好。”伍勇说，利好首先表现在对市场信心的提振。

“我们业务开展的基础——线下土流中心的铺展速度会加快，因为投资者、农民等的信心提升会带来潜在业务量的增大，土地市场会完全活跃起来。”伍勇认为。

同时产品创新的空间也将扩大。“(农地)抵押权、处置权、转让权都是我们期待的，在此基础上就可进行诸如农村土地抵押贷款、土地信托等金融产品创新，以及促进‘以房养老’项目的推行。”