买二手房别急着付尾款 当心遇上“房老赖”

fengyunjn

近几天，上海某链家分店因涉嫌欺瞒消费者，被当地住建委调查引起了社会广泛关注，买过房子的人都在议论自己经历过的二手房交易隐形“陷阱”，西安的胡先生联系了融360，讲述了他的“惊险”经历，用他的话说，房子过了户先别急着给房东尾款，不然原房主有“赖着不走”的可能，这是怎么回事呢？  随着房地产业的阶段惟发展，旧城区很难再见到待开发的闲置土地，也就无从谈起新房的建设发售。于是这里几乎就会成为二手房市场的天下。而随着时间的推移，二手房将会全面取代新房成为主流。这也给[url=http:///sz.centanet.com/zufang/xixiang/p1/]西乡租房[/url]带来了新的机遇和发展空间。据调查目前市内约有70%以上的职工拥有属于自己的成套住房，其中约有50%希望能够“以旧换新、以劣换优、以远换近，以小换大”。[align=center][/align]


        胡先生今年40岁了，一直与父母住在一起，去年底才出手买了自己人生中的第一套房子，在同龄人当中算是“晚房族”了，其实不是他不想买，只是以前经济能力有限，要养两个孩子，好在父母都有一定的退休金，不需要太多接济，一家人挤在70平的两居室过了好几年了，现在孩子们到了上学的年龄，为了给他们营造一个更好的学习环境，决定搬离父母家，贷款买房，其实他为买房已经筹划了好几年了，有了一定的积蓄，在去年几次降息之后终于要出手了。


        前期的选房、看房、签约、过户都还挺顺利，卖家是一对夫妇，已经买了一套更大的房子，想把手里的3居室卖了。胡新语在拿到产权证和钥匙的那一刻，真的是激动的眼泪都要留下来了，新家附近正好有个学校，为了上学方便，他打算把两个孩子的户口都迁到新房这边来，可是就在去派出所办户口的时候却出现了问题，办事人员说：“原户主还没有把户口迁走，你们家的户口还不能迁进来。”


        “我觉得很意外，当时买房的时候还特意问过中介户口的事情，对方说肯定没问题，户主信誉很好的，而且当时见卖房的夫妇确实人不错，也就相信了，谁知道是中介唬我。”胡新语气愤的说，“我给中介打电话，他们说户口是我跟房主之间的事情，他们管不了！当初推荐房子的时候可没这么说，为了促成交易他们是各种积极，我算是看透了！”既然中介说管不了，只能自己去联系房主了，但是近两周的时间，都联系不上对方，这可把胡新语急坏了，就在进入第三周的时候，对方的电话终于打通了，原来是去国外旅游关机了，在说明了情况之后，对方许诺会尽快把户口迁出去。果然，不久之后房主把户口迁出去了，胡新语终于如愿为两个孩子转了户口。


        “这次真的是有惊无险，我咨询过律师，说当初应该在购房补充协议中写明原房主户口迁出时间和违约责任，因为即使人家不迁户口，也不能通过法律方式维权，原房主‘赖着不走’也拿他没办法。”胡新语说道。


        后记：


        很多购买二手房的人忽略了原房主户口的问题，遇到了“房老赖”，拿着产权证，却上不了户口，万一是学区房，花了高价钱不说，还得不到应有的就学资格。


        有朋友肯定要说了，原房主不迁户口，上法院告他啊。融360只能告诉您，这样行不通。


        1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。


        按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。


        说白了，就是上不上户口是公安局那边管的事，法院管不着。那既然这样，去公安局要求把原户主户口强制迁出呗，但是公安局是没有这个权利的。


        户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。也就是说，原来的房主不配合，对方没有落户的地址，户口都是迁不走的。


        真是愁死人了，有没有补救的可能呢？


        目前，部分地区户籍管理部门可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。但这不一定在所有地区都行的通。


        就本故事的主人公来说，他是幸运的，但融360还是要在提醒您，在签订购房补充协议的时候涉及到户口迁出的问题，一定要明确具体迁出时间和违约责任，对方一旦拒绝迁户口，就可以以协议为依据，要求其支付违约金，需要注意的是，这样只能要求对方支付违约金，不能强制其迁出户口。所以最好的办法是在签约前就协商好对方户口迁出时间，并确认好已迁出后再进行签约，同时在对方没有兑现诺言之前不要轻易支付尾款，因为对方拿了钱，就更不会主动配合，购房人处境变得更加被动了。


        融360总结：购买二手房的人，面对中介的种种承诺，不要轻易相信，就像链家事件和文中主人公一样，相信了中介的“保证”，出了问题，中介把责任推得一干二净。要知道，包括原房主在内，所有的承诺都要落实到合同中，同时我们也呼吁国家能加强房产交易市场的监管力度，完善相关法律，让购房人维权能有法可依，毕竟，房子能给予他们家的希望，也会让他们失望的！