按揭贷款，等额本金比等额本息划算？原来我们都想错了

wuxiangren · 发表于 2018-12-17 11:32:21

　　随着房价的水涨船高，越多的人买房选择按揭贷款，那么很多人在贷款过程中会遇到一个疑问，究竟是等额本金好，还是等额本息好呢？二者又有什么差别。该如何抉择呢。今天就带你看清楚二者的区别，以备买房用得到。一些不具备还款能力的人是不能贷款买房的。没有稳定的收入，信誉度比较差，这样的购房者都是不能办理按揭买房的。当然了，[url=http:///m.miyidaikuan.com ]按揭贷款利率2018[/url]买房的购房者也需要符合年龄要求，年龄越大，办理商业贷款的金额就越少。[align=center][/align]

　　首先，为了使大家更容易理解，我们做个假设：总房价200万元，首付50万元，需要向银行按揭贷款150万元，利率为基准利率4.9，按揭贷款期限为30年。

　　【等额本金】：顾名思义就是每个月还款时本金都是一样的，相对于等额本息而言，支付的总利息相对少一些。在每个月还款时，需支付的月供金额为本金的平均分摊，加上交易日至还款日之间的利息。

　　【等额本息】：也叫做等额还款，每个月偿还给银行的钱是一样的。

　　两者的区别是什么呢？

　　等额本金每月还款越来越少；等额本息每月还款额相同。

　　对于等额本金来说，每个月还的本金都是等额的，但是在贷款初期，由于本金较大，前期利息较大，所以还款初期的利息额大，导致前期还款压力较大，但是随着时间推移，还款会逐月递减，到还款末期，利息越来越少，最终只剩下本金。但是对于等额本息来说，前期还款利息较多，每月总还款额相等。

　　等额本金来说：每月还款等额本金，所以随着本金的减少，还款利息越来越少。等额本息来说：每月的还款数额相同。还款中一部分是拿去还利息了，还有一部分拿去还本金了。对于按揭贷款，如果采取等额本金还款，前期的压力相当大，但是，每月的还款时逐渐减少的，后期压力很小。如果其他因素不考虑，我们比较一下二者还款总额区别，会发现，等额本息还款总金额略高于等额本息还款金额的。

　　所以说一般情况下，等额本金比等额本息划算，相对便宜一点，但是事情不是绝对的。

　　是不是我们就应该选择等额本金贷款呢，因为更省钱

　　小编告诉你，这个不一定奥，擦亮眼睛，千万别被数字迷惑了，上边的等额本金还款总额比等额本息还款总额少只是表面现象，是在排除任何其他因素之外的一种理想算法。但是我们知道，社会生活受到各种因素的影响，特别是社会经济的发展和货币政策的变化。

　　影响因素一：存贷款利率和收益率情况。

　　我们计算一下，由于还款初期等额本金比等额本息还款金额多。那么在还款前10年，我们粗略估算等额本息一共还款95万元，而等额本金还款123万元。也就是说，等额本金比等额本息多还款28万元。

　　如果这28万元在自己手上而没给银行，我们其实是向银行背负了28万元的利息，利率多少呢，是4.9。那么如果你有了这28万元的话，你会用来做什么呢？投资？你的投资会不会收益率高于4.9呢？因为只要你的收益率高于4.9，你就是赚了，因为你向银行背负4.9的利率，而你收益高于这个。最蠢的是存进支付宝，因为支付宝年化率随便都高于4.9了。

　　借鸡生蛋的原理，我们变向向银行借了一笔4.9的钱，然后我们拿这笔钱去投资了，收入高于这个，这就是赚钱的逻辑。

　　货币政策影响，也就人民币政策啦。

　　我们把这个因素考虑进去，那就是中国人民币贬值（对内贬值）速度。货币从87年开始贬值，我们看到的物价上涨，2毛钱的鸡蛋涨到了1.5元。根据统计数据：人民币贬值速度为每年10%。

　　上边我们计算到，前10年，等额本金比等额本息多还款28万元。那么这28万元先还与后还的区别是什么？根据人民币贬值速度来计算一下，5年前28万元相当于现在的26.6万元（估算），在不计算利率和收益率的情况下，纯考虑人民币贬值速度，我们得出这个结果。

　　什么情况下选择等额本金，什么情况下选择等额本息呢？

　　1、这两种情况最好选择等额本金：

　　第一种：如果你属于购房投资的，因为不能时间太长，时间越长资金压制就越久，投资最怕的就是时间等待，要不然怎么国家调控都是5年限售呢，就是为了憋屈投资者。贷款要尽快还完，然后利用房子进行再次资金周转和投资。

　　第二种：首付款特别高的，贷款本金不多，所以按揭贷款最好选择等额本金，因为时间越久利息越多，不划算。

　　2、这两种情况下最好选择等额本息：

　　第一种：刚需购房，收入相对较低的。因为收入相对较低，最好不要选择还款压力特别大的，因为生活除了房子还有更多地方需要花钱，手上需要留钱。

　　第二种：首付比较低的。因为本金较大，就没必要提前还款了。当然一般首付低的都属于刚需，购房不久，经济能力有限，选择等额本息最好不过。

　　

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