二手房交易签订“阴阳合同”存在巨大风险

fengyunjn

一次房产交易，签订两份合同。一份价低，用作网签偷税；一份是真实成交价格，是买卖双方心照不宣的“君子协定”。  二手房交易量占商品房总交易量的比例逐渐呈现上升趋势，二手房中介的交易规模将越来越大。给[url=http:///sz.centanet.com/xiezilou/chuzu/kejiyuan/]南山科技园[/url]创造了新的发展契机。随着房地产市场进入存量房时代，二手房中介的重要性将更加突出，但要最终赢得这场战役，最根本的还是服务。[align=center][/align]


        在二手房买卖市场中，如此的两笔签约又被称作“阴阳合同”。“阳合同”摆在明面，用来交税、过户；“阴合同”私下签订，促成交易。只要动动笔头，买、卖及中介三方无需付出任何成本，就能省去一笔不小的税款，这对于已经“倾其所有”的购房者来说，显然是一个巨大的诱惑。


        不过，这个看似“三赢”的私下操作，却蕴藏着巨大的风险。


        高评、低评“好商量”


        近日，消费者李先生在中介的帮助下，顺利购入北京朝阳区一处价值500万的二手房。通过中介操作“将评估价格做低至300万”，原本应缴的5万元契税降到了3万元。


        当然，如果按照现行的交税政策，对于“不满二”和“不唯一”的房源，通过“阴阳合同”能够节省出来的营业税和个人所得税将会更多。按照比例，两份合同每100万差价，将会少交近10万元税款。


        记者在求证中发现，不少房产中介都暗示可以提供“阴阳合同”服务。而网签版和经纪成交版两个版本的合同也在多家中介公司普遍存在。


        北京城承物业租售中心中介业务员表示，“在房管局的指导价格范围内，找评估公司做低评或者高评都可以。”低评是将房屋评估价格做低，以少交税款。高评是在首付不足的情况下，做高房价，以在银行申请更多贷款。


        据一位曾在我爱我家从事中介服务的业务员介绍，“阴阳合同”已经存在多年，除了找评估公司做“高评”和“低评”外，中介公司还可以通过“房价+装修款”的模式，来帮助买卖双方规避税款。


        2011年9月21日，北京统计局曾发布消息称，中介压低上报价格，造成发布的数据与市场价格存在差距，为了不给公众造成误解，已停发的二手房价格指数将不再列入发布计划。时至今日，记者查询北京市住建委的官网上，仍然无二手房的价格数据。


        “阴阳合同”部分有效


        那么，“阴阳合同”是否真的“有利无害”呢？


        记者就此向北京房地产中介行业协会进行了函询，协会复函表示：对于买方而言，如果房屋涨价，卖方可能以“阴阳合同”无效为由，解除合同，再卖一个更高的价格；对于卖方而言，存在买方不按期支付备案（网签）价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易的风险。


        复函同时指出，延误办理转移登记，无法取得应有额度贷款，再次出售时税负过高，遭遇合同违约或解除均为潜在风险。同时，一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。


        “阴阳合同’在二手房买卖中普遍存在，但合同并非完全无效。”据北京市律师协会房地产法律委员会委员李松介绍，2014年12月《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条“房屋买卖合同阴阳合同效力”中，明确规定当事人在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效；但条款无效并不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。


        “当‘阴阳合同’中的价格约定无效时，房屋总价高了，多出来的税费也将成为买卖双方新一轮博弈的焦点。”李松说。


        中介责任难推诿


        作为买卖双方的居间人，一旦达成“阴阳合同”，中介服务到底应不应该承担相应责任呢？


        据北京房地产中介行业协会介绍：根据协会调查以及各大房产经纪机构反馈，“阴阳合同”与房地产经纪机构的利益相悖，房地产经纪业者更倾向于网签合同价款与房地产交易服务合同成交价格一致。因为，一方面，“不成交不收佣”是经纪行业的惯例，“阴阳合同”增加了房屋买卖的不确定性，不利于安全成交；另一方面，为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，房地产经纪人员和房地产经纪机构要面临被罚款、停网签和记信用档案等行政处罚风险。同时，网签价格往往以政府部门确定的过户指导价为参照，是买卖双方协商一致的结果，不是中介方说了算的。


        “即便没有民事上的法律责任，也不代表能免除行政上的法律责任。”李松说，根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，将由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员和房地产经纪机构都会做出相应处罚。